#MARKETBEAT Full Q2 2023 (RUS)

MarketBeat Q2–2023 — квартальный обзор CMWP о том, как экономика России и ключевые сегменты коммерческой недвижимости проходят фазу адаптации: макроэкономика «без катастрофы, но с рисками», рекордная инвестиционная активность за счет смены собственников и очень разные траектории у офисов, складов, торговых объектов и гостиниц.

Во втором квартале 2023 года сценарии для экономики определяются не столько внутренними рыночными факторами, сколько геополитикой и разрывом связей с глобальными рынками. На этом фоне Банк России ужесточает риторику и поднимает ставку, ипотечный бум тормозит, потребитель еще осторожен, а компании живут в условиях роста выручки при сжатии прибыли.

Отчет последовательно связывает макроэкономику, рынки капитала и поведение основных сегментов коммерческой недвижимости. В нем показано, как выход международных инвесторов формирует структуру сделок и «российскую аномалию» на инвестиционном рынке, как ведут себя офисные и складские площади Москвы и регионов, как восстанавливается ритейл и как московский гостиничный рынок отыгрывает провал 2022 года. В конце собраны исторические ряды и методика географического анализа рынка (метрокоммуны и субагломерации Москвы, складские пояса).

Что внутри

Макроэкономика: ключевые риски и базовый сценарий — стагнация с некритичным дефицитом бюджета; проинфляционные факторы (санкции, дефицит труда, ограниченное предложение товаров и услуг) и сдерживающий фактор в виде высокой склонности к сбережениям; логика повышения ключевой ставки и потенциал «потерянного десятилетия» при низких темпах роста.
Рынки капитала и инвестиции: рекордно высокая активность за первое полугодие на фоне сделок по выходу международных инвесторов, доминирование торговых центров в структуре сделок, различия по сегментам (склады, офисы, гостиницы), влияние «трофейных» активов на компрессию ставок капитализации и роль ключевой ставки как ограничителя.
Офисная недвижимость Москвы: умеренный рост вакансии без драматических всплесков, снижение средневзвешенных ставок аренды во всех классах при сдвиге в пользу небольших блоков, крайне сдержанный чисто спекулятивный ввод при доминировании класса A в новом строительстве, трансформация спроса (больше сделок покупки под себя, меньше средний размер арендуемого блока), устойчивый рост сегмента гибких офисов.
Складская недвижимость Московского региона и России: устойчивость сегмента к внешней турбулентности, крайне низкая вакансия и дефицит крупных лотов, рост нового строительства с изменением структуры в пользу спекулятивных проектов и формата Light Industrial, перераспределение спроса между e‑commerce, ритейлом, дистрибуторами и логистикой, рост роли региональных рынков и формата BTS.
Торговая недвижимость и потребительский рынок: восстановление индекса потребительской уверенности и оборота розницы на фоне эффекта низкой базы, сдержанная строительная активность в Москве и регионах, замещение международных брендов российскими и ближневосточными, сокращение «потенциальной» вакансии за счет принятия решений крупными иностранными операторами, укрепление тренда на дискаунтеры, поиск выгодных цен и рост доверия к отечественным брендам.
Гостиничная недвижимость Москвы: «ударное» первое полугодие для качественных отелей — восстановление загрузки и средней цены на номер, заметное влияние нулевой ставки НДС на услуги размещения, ограниченный ввод нового номерного фонда и смещение части проектов в независимый формат, а также устойчивое превышение доходности на номер относительно докризисного 2019 года.
Приложение: сводные показатели по офисному, складскому и торговому рынкам Москвы и России за 2009–2022 годы (ввод, совокупные площади, ставки, вакансия, объем сделок), география анализа — метрокоммуны и субагломерации Москвы, складские пояса Московского региона.

Экономика формально держится «неплохо», но разрыв с глобальными рынками и ограниченный доступ к технологиям создают риск накопленного отставания роста на горизонте десятилетия.
Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости демонстрирует высокую активность за счет сделок выхода международных игроков, при этом повышенная ключевая ставка начинает ограничивать дальнейшую компрессию доходностей.
Офисный сегмент Москвы проходит мягкую коррекцию: ставки немного уступают уровню прошлого года, вакансия растет умеренно, а структура спроса смещается к небольшим блокам и сделкам покупки под собственного пользователя.
Складской сегмент остается одной из самых устойчивых частей рынка: спрос высок, вакансия минимальна, новый ввод растет, а формат Light Industrial и BTS постепенно меняют структуру предложения.
Торговая недвижимость Москвы стабилизируется: вакансия удерживается в комфортном коридоре, международные бренды в массе своей определились со статусом, а ниши активно занимают российские и ближневосточные операторы, в том числе в формате мультибрендов.
Гостиничный рынок Москвы уже не просто восстановился после шока 2022 года, но и демонстрирует доходность на номер выше «эталонного» докризисного периода, при этом дальнейший рост сдерживается ограниченным будущим вводом качественных отелей.

Практическая ценность

Для инвесторов и собственников коммерческой недвижимости: понимание, как сделки с выходом международных игроков переформатируют рынок, в каких сегментах ставки капитализации уже сжались, а где их удерживает высокая ключевая ставка; ориентиры по устойчивости офисного, складского, торгового и гостиничного сегментов во второй половине 2023 года.
Для девелоперов: сигналы по таймингу ввода и структуре продукта — где рынок живет в режиме дефицита (склады, light industrial, отдельные форматы ТЦ), а где уже формируется «потолок» по спросу и ставкам; понимание, как изменились предпочтения арендаторов по размерам блоков, классам и локациям.
Для корпоративных арендаторов и конечных пользователей: контекст по динамике ставок и вакансии в офисной и складской недвижимости Москвы и регионов, по возможностям для переговоров, по альтернативным форматам (гибкие офисы, BTS‑склады, light industrial) и их перспективам.
Для ритейлеров и гостиничных операторов: фактическая картина по заполняемости ТЦ, структуре арендаторов, потребительскому поведению (дискаунтеры, экономия, фокус на базовой корзине и развлечениях), а также по восстановлению гостиничного спроса и доходности.
Для банков, аналитиков и консультантов: связка решений ЦБ, макротрендов (инфляция, ставка, кредитование, доходы населения) и реакции сегментов коммерческой недвижимости, полезная для оценки рисков, устойчивости cash‑flow и сценариев развития рынка в 2024 году и далее.

Чтобы увидеть детальные графики, карты, структуру сделок, исторические ряды и количественные прогнозы по каждому сегменту, скачайте полный отчет MarketBeat Q2–2023.